Domaines d'activité

Liquidation, redressement, dette en défaut : quand un actif doit être vendu, sa valeur de marché ne suffit plus à décider. Mandataires, administrateurs judiciaires et créanciers ont besoin de savoir ce que l’actif rapportera réellement, dans le délai imposé par la procédure. Nous évaluons chaque actif selon plusieurs scénarios de cession (vente amiable, délai restreint, adjudication), avec des écarts chiffrés et motivés poste par poste.

Entrepôts dépassés, data-centers, sites industriels désaffectés, bureaux sans preneur : le marché a changé plus vite que les murs. Évalué sur son seul usage actuel, un tel actif ne vaut que ce qu’un acquéreur opportuniste voudra bien en offrir. Nous analysons ce qu’il peut devenir : changement de destination, densification, division, reconversion vers la logistique urbaine, l’activité ou le résidentiel. Chaque scénario est chiffré en coût, en délai et en valeur de sortie, pour arbitrer sur des éléments tangibles.

Un terrain ne vaut pas ce que dit le plan d’urbanisme, mais ce qu’il permet réellement d’obtenir. Entre le droit théorique et le permis purgé de tout recours, il y a des servitudes, des règles d’implantation, des avis de l’Architecte des Bâtiments de France et des négociations avec la commune. Nous évaluons le foncier par la charge foncière qu’un opérateur pourra effectivement payer, pondérée par la probabilité et le délai d’obtention des autorisations. Notre expérience nous permet d’apprécier ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas.

La valeur d’un actif dépend aussi de la manière dont il est détenu, financé et cédé. Une même opération peut créer ou détruire de la valeur selon le véhicule retenu (SCI, SNC, démembrement…), le régime fiscal applicable ou la structure de la dette. Nous intervenons aux côtés des propriétaires, investisseurs et prêteurs pour bâtir une structuration cohérente avec la stratégie de sortie : valorisation aux standards attendus par les prêteurs, y compris étrangers (méthodologie MLV), analyse de la fiscalité de cession, montage de l’opération, en coordination avec vos avocats et experts-comptables. L’objectif : que la valeur identifiée sur le papier se retrouve dans le prix final.